Các giai đoạn tạo sóng của thị trường Bất động sản

Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều đợt sốt bất động sản được bắt nguồn từ nhóm các nhà đầu tư, điều này đế lại khá nhiều hệ lụy và ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường. Do đó, để tránh những quyết định sai lầm, các nhà đầu tư không chuyên nên giữ bình tĩnh trước các thông tin, hiểu rõ quy trình để cẩn trọng hơn trong việc ra quyết định. Chúng ta hoàn toàn có thể tham gia thị trường khi có sóng, tuy nhiên việc xuống tiền và thoát ra khi nào là điều vô cùng quan trọng.

1. THÔNG TIN VĨ MÔ – QUY HOẠCH HẠ TẦNG

Điều kiện đầu tiên để xảy ra các đợt sóng bất động sản (hoặc các cơn sốt bất động sản cục bộ) đều bắt nguồn từ thông tin các chính sách vĩ mô hoặc thông tin các quy hoạch hạ tầng giao thông hay các công trình, dự án lớn.

Điển hình như trong thời gian 5 năm trở lại đây, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều cơn sốt bất động sản cục bộ, đẩy giá bất động sản lên rất cao như: Phú Quốc, Cần Giờ, Long Thành, Phan Thiết, Phú Mỹ… Và mới đây nhất là thị trường Bình Phước

Những nhà đầu tư bất động sản thạo tin thường nắm bắt những thông tin này từ trước khi nó được công bố rộng rãi trên thị trường hoặc lên các thông tin đại chúng.

2. TÁC ĐỘNG CỦA ĐỘI NHÓM

2.1 MỐI QUAN HỆ

Thông thường, một nhà đầu tư bất động sản cá nhân thường không đủ khả năng tạo nên các đợt sóng bất động sản do nguồn vốn cá nhân không đủ lớn, họ thường liên kết thành những đội nhóm (nhóm tạo sốt đất) nhằm tạo nguồn vốn đủ lớn để tác động đến thị trường địa phương (khu vực), tùy theo từng khu vực, giá đất sẽ quyết định quy mô vốn cần thiết.

Việc có nhiều mối quan hệ cũng giúp các nhóm nhà đầu tư nắm bắt thông tin nhanh chóng, chính xác hơn. Việc biết trước được thông tin sẽ giúp các nhà đầu tư có nhiều lựa chọn sản phẩm, đồng thời mua được mức giá tốt nhất. Đồng thời các thông tin quy hoạch tại địa phương là yếu tố rất quan trọng trong việc lựa chọn đúng các bất động sản.

2.2 TÁC ĐỘNG CỦA NHÓM MÔI GIỚI

Trong một đợt sóng bất động sản thì vai trò của môi giới là vô cùng quan trọng. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp thường sẽ có một mạng lưới môi giới địa phương cũng như các môi giới thân thiết theo cùng.

Hơn ai hết, môi giới là những người nắm bắt thông tin thực tế và rõ ràng các bất động sản trong khu vực, đồng thời họ cũng là người đưa thông tin đến khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp.

Ngoài ra, sự tham gia của đông đảo môi giới cũng tạo nên sự nhộn nhịp trên thị trường. Thông thường, chính các môi giới thường cũng là đối tượng đầu tiên tham gia vào quá trình mua bán bên thị trường, cùng với các nhà đầu tư chuyên nghiệp thì họ cũng có thể xem như là các nhà đầu tư lướt sóng tiếp theo.

2.3 TÁC ĐỘNG CỦA NHÓM TRUYỀN THÔNG

Mối quan hệ với các nhóm truyền thông thường là mối quan hệ cộng hưởng giúp các nhà đầu tư chuyên nghiệp tạo sóng trên thị trường, các thông tin truyền thông online và offline khi được công khai rộng rãi cũng là lúc các nhà đầu tư chuyên nghiệp chốt lời và rút khỏi thị trường.

3. CÁC GIAI ĐOẠN ĐẨY GIÁ

Giai đoạn 1: Nhóm tạo sốt đất nắm thông tin quy hoạch trước tiên, mua đất giá rẻ từ người dân địa phương khi thông tin chưa được đưa ra thị trường.

Giai đoạn 2: Khi thông tin vĩ mô – quy hoạch được các môi giới đưa ra thị trường, đẩy giá tăng đợt 1 họ bán ra một ít, đồng thời cũng tiếp tục mua thêm, để tạo giao dịch liên tục trên thị trường, đồng thời động thái này khiến người dân địa phương đồng loạt tăng giá tạo mặt bằng giá mới.

Giai đoạn 3: Đợt sóng thứ 2 tiếp tục bán và mua lại, lúc này các khách hàng thứ cấp cũng tham gia thị trường, giá bán được đẩy lên lần 2.

Giai đoạn 4: Truyền thông tham gia, đẩy giá lần thứ 3, lúc này lực lượng môi giới tham gia đông đảo, sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản không chuyên bắt đầu tập trung vào thị trường mới, đây là lúc các nhóm nhà đầu tư tạo sốt thoát hàng, giá thường tăng gấp 3 lần so với lúc ban đầu.

Thông thường, các đợt sóng bất động sản trong thời gian vừa qua kéo dài từ 2-4 tháng. Các nhà đầu tư chậm chân mua đợt cuối cùng thường mua với giá cao hơn giá trị thực của bất động sản nên hệ lụy là thời gian thanh khoản rất lâu. Nếu không sử dụng vốn vay, bất động sản vẫn còn đó, tuy nhiên sẽ mất khá lâu để giá trị bất động sản theo kịp giá mua.

Chúc các bạn thành công!