
Dưới đây là chia sẻ của luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TPHCM) về vấn đề chuyển nhượng NOXH như hiện nay.
Thông tin nhanh chóng, chuyên nghiệp
Quy định về việc người mua NOXH (Nhà ở xã hội) chuyển nhượng NOXH theo Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được bổ sung tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP) như sau:
Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu chuyển nhượng NOXH thì có 03 trường hợp như sau:
Theo đó, giá bán NOXH tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Sau thời hạn 05 năm như quy định trên, chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận. Kể từ thời điểm được phép bán NOXH cho các đối tượng có nhu cầu thì bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp chuyển nhượng NOXH thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.
Tuy nhiên, hiện nay trên mạng có nhiều thông tin chào chuyển nhượng thì sẽ có nhiều trường hợp:
Theo quy định tại Điều 134 Bộ Luật dân sự 2015, đại diện là việc cá nhân/tổ chức nhân danh và vì lợi ích của người ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Đối với hình thức chuyển nhượng NOXH được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền, chúng ta có thể hiểu, người mua NOXH lập văn bản ủy quyền cho người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nhưng trong đó kèm theo nội dung cho phép người nhận ủy quyền sử dụng NOXH. Trên thực tế hình thức ủy quyền này không chỉ áp dụng đối với NOXH mà còn có thể thấy ở các tài sản khác.
Đối với chuyển nhượng NOXH, các hình thức ủy quyền thường xảy ra trong trường hợp:
Điều cần lưu ý ở đây là các hợp đồng ủy quyền có nội dung cho phép người nhận ủy quyền sử dụng NOXH lại được công chứng, chứng thực. Đây là các giao dịch vô hiệu vì lý do:
1. Việc cho người khác sử dụng là một giao dịch dân sự và nằm ngài phạm vi đại diện (xác lập, thực hiện giao dịch dân sự) mà có bản chất phải là: cho thuê, cho mượn (không trả tiền).
2. Việc cho người khác sử dụng là vi phạm nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (Điều 52 Luật Nhà ở 2014).
3. Vi phạm điều cấm chuyển nhượng tại khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm).
Với cùng bản chất sai về nội dung giao dịch như hợp đồng ủy quyền sai về nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về NOXH tại Điều 52 Luật Nhà ở 2014 và vi phạm điều cấm chuyển nhượng tại khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì hình thức lập vi bằng còn sai quy định về hoạt động thừa phát lại tại khoản 02 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP (Vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật, không thay thế văn bản công chứng).
Căn cứ theo Luật Công chứng 2014, công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản.
Trong các tình huống thực tế, cũng giống như các hoạt động vi phạm khác (cho vay nặng lãi,…) thì các giao dịch này có thể che giấu bằng cách không ghi nội dung giao dịch mà chỉ lập vi bằng về việc các bên giao nhận một khoản tiền, thậm chí là giao khống một phần (sau khi lập vi bằng thì lại trả lại). Điểm chung là dùng hình thức về lập tài liệu chứng cứ để chống lại nội dung sai sự thật (không có chứng cứ chứng minh).
Chúng ta vẫn thấy có một lỗ hổng trong việc người mua NOXH dễ dàng chuyển nhượng lại cho đối tượng khác (cũng có đủ điều kiện hưởng chính sách dành cho người mua NOXH) nhưng người bán lại thu thêm chênh lệch ngoài thỏa thuận hoặc thông qua phí môi giới của các công ty môi giới. Điều này tạo điều kiện cho việc mua NOXH nhưng không sử dụng mà sau đó chuyển nhượng NOXH lại để kiếm lời.
Cảm ơn chia sẻ của ông!
Địa chỉ: Saigon Royal Building, 34-35 Bến Vân Đồn, Ward 12, District 4, HCMC, Viet Nam
Hotline: 0903.350.850
Fanpage batdongsantimes.com.vn
Xin chào quý khách hàng!
Tôi tên Nguyễn Thái Long hiện đang là Co-Fouder của Công ty TNHH TLL Viet Nam và là chủ biên Website: batdongsantimes.com.vn.
Trải qua 12 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực mua bán, tư vấn đầu tư trên thị trường bất động sản đồng thời giữ nhiều vị trí khác nhau trong các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam như Giám đốc kinh doanh, Giám đốc phát triển dự án…
Khi xây dựng Website batdongsantimes.com.vn tôi và các cộng sự luôn mong muốn cung cấp đến quý khách hàng những thông tin hữu ích, khách quan và đa chiều nhất về thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn quý khách hàng luôn đồng hành và dành thời gian xem những nội dung mà chúng tôi đem đến.
Mọi thắc mắc và ý kiến vui lòng liên hệ trực tiếp với tôi thông qua số điện thoại:
Call/Zalo/Viber/SMS: 0903 350 850
Liên hệ với chuyên viên