Căn hộ tại TP.HCM ra sao khi dịch Covid xảy ra 2021

Chỉ trong quý IV/2020 và quý I/2021 giá căn hộ hạng sang tại TP.HCM liên tục xác lập những kỷ lục giá mới đẩy mặt bằng giá bất động sản nói chung và giá căn hộ nói riêng lên rất cao, với thu nhập hiện tại, việc sở hữu nhà dường như ngày càng xa vời với đại đa số người dân.

DỰ ÁN SAU CAO HƠN DỰ ÁN TRƯỚC

Suốt gần 1 tháng vừa qua, phân khúc Bất động sản hạng siêu sang tại TP.HCM bị khuấy động bởi sự xuất hiện của dự án căn hộ Grand Marina Saigon từ chủ đầu tư Masterise Homes tọa lạc trên cùng khu đất của Vinhomes Golden River. Giá bán được công bố giao dịch thành công ở mức 18.000 USD/m2 (423 triệu đồng/m2) trong khi cùng tại đó, 5 năm trước Vinhomes Golden River ra mắt chỉ với giá bán 3.500 USD/m2 (hơn 82 triệu đồng/m2) cùng thuộc phân khúc hạng sang.

Cùng trong khu đất đó, cách đây 2 năm Alpha King giới thiệu ra thị trường 2 dự án kế bên có giá 10.000 – 12.000 USD/m2 (235 – 282 triệu đồng/m2) cùng đã lập đỉnh tại thời điểm đó. Như vậy, có thể thấy, dù chưa đi vào vận hành nhưng giá căn hộ tại đây được các chủ đầu tư đẩy lên một cách chóng mặt.

Với mức giá trên, một căn hộ 40m2 dành cho khách hàng thượng lưu có giá tầm 18 tỷ. Và dường như khách hàng thượng lưu có nhu cầu cao hơn 40m2.

Ngoài ra, cũng có một dự án khác tại khu tứ giác Bến Thành, có 4 mặt tiền là Phạm Ngũ Lão, Phó Đức Chính, Lê Thị Hồng Gấm, Calmette và đối diện chợ Bến Thành, khu căn hộ này chào bán giá từ 20.000 – 25.000 USD/m2 (tương đương khoảng 460 – 570 triệu đồng/m2). Dự án chúng tôi đang nói đến là One Central HCM cũng của chủ đầu tư Masterise Homes (trước đây có tên là The Spirit of Saigon của Bitexco).

Mức giá trên phá vỡ kỷ lục giá tại TP.HCM, chưa kể diện tích của One Central HCM khá lớn, từ 90 – 275m2. Ước tính, để sở hữu 1 căn hộ One Central HCM giới thượng lưu phải chi từ 41,5 – 157 tỷ đồng. Tuy nhiên, điều này có thể sẽ không mấy ảnh hưởng khi số lượng căn hộ tại đây rất ít, và dường như nó có 1 vị trí vô cùng đặc biệt.

Theo tìm hiểu của Bất động sản Times, giá bình quân cho dòng căn hộ hạng sang (vị trí trung tâm, tiện ích phong phú, tiêu chuẩn bàn giao cao cấp…) đạt khoảng 5000 – 7000 USD/m2. Tăng khoảng 5% so với cùng kỳ năm trước. Sự xuất hiện ngày càng nhiều hơn phân khúc branded Residence (bất động sản hàng hiệu) khiến cho giá tiếp tục được đẩy lên nhằm phục vụ phân khuc thượng lưu.

CĂN HỘ TPHCM DƯỚI 2 TỶ NGÀY CÀNG KHAN HIẾM

Dường như các chủ đầu tư thường ưa chuộng phát triển loại hình các dự án cao cấp vì để tối ưu hóa lợi nhuận. Việc này góp phần đẩy giá nhà tại TP.HCM lên cao. Theo chân một chị khách hàng tại Quận 4, tìm nhà với tài chính khoảng 2,4 tỷ. Sau khi lựa chọn, chị tìm hiểu dự án Sunrise Riverside (Nhà Bè, TPHCM) của CĐT Novaland.

Những căn hộ được giới thiệu chủ yếu khoảng 65 – 70 m2 (tim tường) nên diện tích sử dụng thực tế chỉ khoảng 62 – 66 m2, có mức giá dao động từ 2,6 – 2,8 tỉ đồng, tương đương hơn 41 triệu đồng/m2 cho căn hộ bàn giao thô. Nếu chấp nhận mua thì hoàn thiện sơ sơ cũng phải bỏ thêm cả tỉ bạc mới ở được. Đây là câu chuyện của tháng 08/2020 khi dịch covid bùng phát. Tuy nhiên, đến thời điểm này thì giá khu này đã tăng lên 46 triệu/m2.

• Theo nghiên cứu, phân khúc căn hộ bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m2 có rất ít dự án, hầu hết chỉ có tại khu vực xa trung tâm, vùng ven, hạ tầng kém phát triển. Và dường như trong năm 2020, tại TP.HCM không có dự án nào bán dưới 25 triệu đồng/m2
• Phân khúc căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM cũng thiết lập mặt bằng giá mới, dao động từ 35 – 45 triệu đồng/m2.
• Đối với sản phẩm căn hộ chung cư cao cấp, giá trên 50 triệu đồng/m2 ở TP.HCM có nhiều dự án được đầu tư xây dựng chất lượng cao nhưng lượng tiêu thụ nằm phần lớn ở các nhà đầu tư. Và đây là các dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng, không còn chính sách trả góp từ CĐT. Các dự án mới tại TP.HCM trong thời gian qua rất hiếm có dự án được ra mắt.

ĐÁNH GIÁ CỦA CHUYÊN GIA TRẦN KHÁNH QUANG

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang cho hay: Nhu cầu bất động sản cao cấp tuy thực tế là có nhưng do nguồn cung hạn hẹp do TP.HCM không duyệt dự án mới nên chủ đầu tư bắt đầu tăng gia. Thay vì biên độ lợi nhuận trên doanh thu khoảng 15% như trước đây thì nay đã được đẩy lên tới 30 – 40%.

Nếu theo thực tế nhu cầu thì mỗi năm giá BĐS tăng khoảng 10 – 15% là hợp lý. Việc tăng đột ngột trong 1 năm sẽ đe dọa đà tăng trưởng của những năm kế tiếp.

Ông Quang cũng cho hay, hiện tại nguồn cung Bất động sản đang được phát triển theo hướng đầu tư, dự án đưa ra được định vị bán cho khách hàng đầu tư nhiều hơn đáp ứng nhu cầu ở thực. Theo đó, việc đẩy giá để đầu tư không nên tiếp tục kéo dài 2 – 3 năm vì sẽ gây nhiều hệ lụy tiêu cực cho thị trường. Điều này dẫn đến việc người dân TP.HCM có nhu cầu ở, muốn mua nhà ngày càng khó khi những căn hộ 40 triệu đồng/m2 dần trở thành căn hộ trung bình – thấp.

Ông Quang cũng đề xuất như sau: “Về phía các CĐT, nên xem lại định hướng phát triển bền vững, nếu chỉ chú trọng phát triển vội theo hướng đầu tư dễ dẫn đến tình trạng tồn đọng lượng lớn sản phẩm, trong khi nhu cầu ở của người dân không được giải quyết. Về phía chính quyền, khi hạn chế nguồn cung thì tất yếu doanh nghiệp sẽ lựa chọn phân khúc mang lại tỷ suất lợi nhuận cao. Do đó, bên cạnh tháo gỡ các thủ tục pháp lý nhằm gia tăng nguồn cung, chính quyền cũng nên có những chính sách chung để phát triển các dự án căn hộ giá thấp để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân TP.HCM”.