Cần phải kiểm soát chặt chẽ tiền ứng trước của khách hàng mua nhà

Khoản tiền ứng trước của khách hàng mua nhà chiếm khoảng 18% tỷ trọng huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết nhiều năm qua, do đó đây là một kênh dẫn vốn quan trọng cần được kiểm soát chặt chẽ.

Ngoài nguồn vốn chủ sở hữu có sẵn, để tiếp tục triển khai dự án, doanh nghiệp bất động sản chủ đầu tư dự án vẫn phải đi vay. Trong hệ thống vay ngoài số tiền huy động từ tín dụng, trái phiếu bất động sản,… tiền ứng trước của khách hàng mua nhà là một kênh dẫn vốn quan trọng, chiếm tới khoảng 18% tỷ trọng huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong nhiều năm qua.

Khoản tiền ứng trước của khách hàng mua nhà là kênh dẫn vốn quan trọng

Theo quy định tại điều 2 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, các chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 hecta, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 hecta trở lên.

Tuy nhiên, hiện nay pháp luật hiện hành không quy định rõ tỷ lệ vốn chủ đầu tư phải có sẵn được áp dụng cho một hay nhiều dự án. Đồng thời cũng chưa có quy định cụ thể bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Kẽ hở này dẫn đến việc một số chủ đầu tư dự án bất động sản “tay không bắt giặc”, cùng lúc triển khai hàng loạt dự án, huy động một lượng lớn tiền ứng trước của khách hàng mua nhà trong khi chủ đầu tư chỉ có năng lực triển khai thực hiện một dự án.

Đối với các chủ đầu tư “mỏng vốn”, họ sử dụng tiền ứng trước của khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai vào nhiều mục đích khác nhau, có những mục đích không liên quan đến dự án khiến dự án bị đình trệ khi gặp khó khăn về dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh chính sách tín dụng và thị trường có biến động. Hệ quả dẫn đến việc xảy ra hàng loạt các vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, phần lớn thiệt hại thuộc về người mua. Những hệ quả vừa qua đã làm dấy lên lo ngại của người mua đối với việc mua nhà ở hình thành trong tương lai, ảnh hưởng không nhỏ đến các doanh nghiệp (chủ đầu tư) phát triển dự án chân chính, uy tín.

Thực tế trên thế giới, không có nhiều quốc gia cho phép chủ đầu tư dự án được huy động vốn từ người mua nhà (tiền ứng trước của khách hàng mua nhà) khi dự án đang trong quá trình xây dựng qua hình thức mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

batdongsantimes.com.vn

Tại Việt Nam, với đặc thù là thị trường bất động sản mới nổi, có những năm các sản phẩm sơ cấp (các dự án) chiếm đến hơn 50% sản phẩm trên thị trường – rất khác so với thị trường các nước khác. Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản còn có năng lực tài chính thấp, nên khi làm chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp cần phải huy động vốn bằng cách ứng tiền trước từ khách hàng mua nhà khi dự án còn chưa hình thành, thậm chí từ khi bắt đầu làm móng.

Vì những lý do trên, chúng ta cần có quy định chặt chẽ, phù hợp hơn nữa để kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai đóng cho chủ đầu tư dự án, nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua, để kênh dẫn vốn quan trọng này được thuận lợi, minh bạch, an toàn lấy lại niềm tin của khách hàng đối với thị trường hiện tại.

DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (sửa đổi) CÓ ĐIỀU CHỈNH GÌ?

Theo đó, dự thảo Luật kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định chủ đầu tư dự án, sàn giao dịch bất động sản chỉ được nhận tiền cọc của khách hàng khi dự án đủ điều kiện, được cơ quan quản lý nhà nước cấp phép bán nhà hình thành trong tương lai.

Song song đó, yêu cầu các chủ đầu tư dự án phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc phải tạo tài khoản riêng tại ngân hàng để quản lý tiền huy động từ người mua nhà (tiền ứng trước của khách hàng mua nhà). Điều này sẽ giúp người mua nhà yên tâm hơn khi xảy ra trường hợp chủ đầu tư khó khăn về tài chính thì các ngân hàng sẽ đứng ra trả tiền cho người mua.

Hơn nữa, nguồn tiền ứng trước từ khách hàng mua nhà cao chứng tỏ sức hấp dẫn của dự án đối với thị trường. Ngân hàng cũng có thể căn cứ vào mức độ quan tâm này khi ra quyết định cho vay, tạo điều kiện thuận lợi hơn đối với các dự án phù hợp với nhu cầu thị trường.

Ngoài ra, cũng cần phải cân nhắc đến tác động tiêu cực có thể xảy ra là việc yêu cầu thực hiện bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai có thể sẽ làm cho giá bất động sản tăng lên vì chủ đầu tư sẽ chuyển chi phí vào giá thành cuối cùng. Tuy vậy, tác động đó nếu có cũng chỉ xuất hiện trong ngắn hạn. Về lâu dài, thị trường được quyết định bởi cán cân cung – cầu thực.

Kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng mua nhà

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung quy định bắt buộc phải đưa các nội dung như sau vào hợp đồng mua bán nhà: thông tin về dự án, tiến độ triển khai dự án, địa điểm đầu tư, thông tin khách hàng, chủ đầu tư dự án.

Tuy nhiên, không nhiều người mua nhà có khả năng kiểm chứng các thông tin nói trên là thật hay không hoặc pháp lý dự án mà họ đang quan tâm có hợp lý hay không. Nhà ở hình thành trong tương lai cũng là dòng sản phẩm tạo nên sự sôi động trên thị trường, bởi khi mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai, người mua sẽ được trả số tiền thấp hơn, tiến độ thanh toán linh hoạt hơn. Thông thường các dự án nhà ở hình thành trong tương lai hấp dẫn giới đầu tư hơn người mua ở, do đó sản phẩm có thể được sang tay nhiều lần trước khi được bàn giao.

Chính vì vậy, theo VARs (Hội môi giới bất động sản Việt Nam), việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản. Thông qua các sàn giao dịch bất động sản, người mua nhà sẽ được cung cấp thông tin chính xác, đã qua sàn giao dịch kiểm chứng, nhận được đầy đủ sự tư vấn trong quá trình ra quyết định mua bán bởi các môi giới được đào tạo chuyên nghiệp.

Sàn giao dịch bất động sản tham gia tư vấn bán hàng phải được gắn trách nhiệm cụ thể, sẽ phải đóng dấu xác nhận đã hoàn thành giao dịch lên hợp đồng mua bán. Qua đó, sàn giao dịch chịu trách nhiệm trước người mua trong việc kiểm soát các thông tin dự án.

Tổng hợp Internet

THÔNG TIN LIÊN HỆ BATDONGSANTIMES.COM.VN

Địa chỉ: Saigon Royal Building, 34-35 Bến Vân Đồn, Ward 12, District 4, HCMC, Viet Nam

Hotline: 0903.350.850

Fanpage batdongsantimes.com.vn

Rate this post

Nguyễn Thái Long

Xin chào quý khách hàng!

Tôi tên Nguyễn Thái Long hiện đang là Co-Fouder của Công ty TNHH TLL Viet Nam và là chủ biên Website: batdongsantimes.com.vn.

Trải qua 12 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực mua bán, tư vấn đầu tư trên thị trường bất động sản đồng thời giữ nhiều vị trí khác nhau trong các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam như Giám đốc kinh doanh, Giám đốc phát triển dự án…

Khi xây dựng Website batdongsantimes.com.vn tôi và các cộng sự luôn mong muốn cung cấp đến quý khách hàng những thông tin hữu ích, khách quan và đa chiều nhất về thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Một lần nữa xin chân thành cảm ơn quý khách hàng luôn đồng hành và dành thời gian xem những nội dung mà chúng tôi đem đến.

Mọi thắc mắc và ý kiến vui lòng liên hệ trực tiếp với tôi thông qua số điện thoại:

Call/Zalo/Viber/SMS: 0903 350 850