Giá căn hộ bao nhiêu là hợp lý

Vừa qua một nghiên cứu về khảo sát tương quan giữa giá căn hộ chung cư và giá đất được Công ty CP Việt An Hòa – do ông Trần Khánh Quang làm TGĐ đã được công bố trên vnexpress.net. Khảo sát nghiên cứu dựa trên tương quan chi phí nền đất 80m2 (đường nhỏ) và giá thành căn hộ chung cư 70m2 trong cùng khu vực.

Giá căn hộ chung cư và giá đất

Ở phân khúc căn hộ cấp thấp, kết quá cuộc khảo sát thực tế cho thấy, chi phí đất khoảng 10 triệu/m2 thì làm ra căn hộ có giá thành tầm 22,36 triệu/m2. Còn khu vực có chi phí đất tầm 20-30 triệu/m2 thì giá bán căn hộ tầm 26,6 – 33,2 triệu/m2, tức là đối với căn hộ giá rẻ (chung cư bình dân) thì giá căn hộ cao hơn giá đất, thường nằm ở vị trí xa trung tâm.

Về phân khúc căn hộ trung cấp, nếu trong khu vực giá đất 40 triệu/m2, giá căn hộ trong cùng khu vực thường 37,4 triệu/m2, lúc này giá căn hộ chung cư gần bằng giá đất nền, nếu cao hơn thường là căn hộ cao cấp tại khu vực đó. Nếu căn hộ trung cấp trong khu vực giá đất khoảng 50-60 triệu/m2 thì giá bán căn hộ đó vào khoảng 41,7 – 48,2 triệu/m2, nhìn chung vẫn thấp hơn giá đất cùng khu vực.

Đối với dòng căn hộ cao cấp, thường trong khu vực có đất giá 80 triệu/m2 thì giá bán căn hộ ghi nhận được khoảng 56,7 triệu/m2, lúc này giá đất cao gấp 1,4 lần giá căn hộ. Nếu khu vực có giá đất vượt trên mức 100-120 triệu/m2, thì giá bán căn hộ trên thị trường ở mức 65,3-73,8 triệu/m2. Ở phân khúc này, giá căn hộ thường thấp hơn giá đất khá nhiều.

Cuộc khảo sát nhằm góp phần đem đến cho người mua nhà một số cơ sở để tham khảo trong việc xác định giá bất động sản hợp lý khi tìm mua. Ở phân khúc trung – cao cấp thì việc xác định giá này tương đối bám sát thực tế, tuy nhiên đối với phân khúc giá rả thì giá căn hộ có nhiều biến động.

Lựa chọn mua căn hộ hay đất nền

Ông Trần Khánh Quang, TGĐ Việt An Hòa xác nhận dữ liệu khảo sát cho thấy căn hộ bình dân thường có đơn giá đắt gấp đôi hoặc nhỉnh hơn giá đất nền cùng khu vực, trong khi giá bán căn hộ trung và cao cấp vẫn còn dưới ngưỡng giá đất nền cùng vị trí. Tuy nhiên, thực tế khách quan là đơn giá đất thổ cư 10 triệu/m2 đã không còn nữa. Vì vậy việc giá căn hộ gấp đôi giá đất chỉ là quá khứ 2015 về trước, hiện nay khi thị trường trải qua các cơn sốt đất, đẩy giá đất lên cao thì việc gấp đôi không còn nữa.

Mặt khác, ở phân khúc căn hộ bình dân thường có những căn hộ diện tích nhỏ 45-50 m2, 01 phòng ngủ, trong khi quy chuẩn tách thửa nhiều nơi tại những khu đô thị phát triển như TP HCM không cho phép duyệt nền đất 50 m2 nữa. Vì vậy, dù đơn giá trên m2 của căn hộ có cao nhưng tổng giá trị lại thấp, hoàn thiện, cộng thêm nhiều tiện ích đi kèm nên được đại đa số người dân có nhu cầu thực đón nhận.

Ông Quang còn cho biết, điểm khác biệt trong cuộc khảo sát này là khi chúng ta đặt giá thành căn hộ chung cư và giá đất nền lên bàn cân so sánh chính là quy mô tài sản không đồng nhất với nhau. Mặc dù các căn hộ chung cư được tính theo đơn giá m2 và mỗi căn nhà đóng gói 60 – 70 m2 nhưng để phát triển một dự án chung cư, đòi hỏi cần phải có quỹ đất lớn hàng trăm thậm chí hàng nghìn m2, giao thông thuận tiện, trong khi đó nền đất khoảng 80 m2 lại ở mặt tiền đường nhỏ.

Vì thế chủ đầu tư mua đất diện tích lớn làm dự án có thể tiếp cận được giá rẻ hơn 30-50% so với đất diện tích nhỏ gần đó. Nhưng bù lại, các chủ đầu tư phải dành thêm quỹ đất để làm hạ tầng giao thông, các tiện ích như công viên, khu sinh hoạt chung…để gia tăng giá trị cho dự án.

Cũng theo ông Quang, việc lựa chọn căn hộ chung cư hay đất nền và nhà liền thổ thì tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng, khả năng tài chính mà mỗi người chấp nhận được ở mức nào.

Tổng kết chung, nhà chung cư tiện ích phong phú hơn đất nền hay nhà liền thổ gấp nhiều lần. Phân khúc trung – cao cấp vị trí gần trung tâm còn phân khúc giá rẻ cách xa trung tâm hơn. Các dự án căn hộ chung cư thường có mật độ xây dựng 35-40% so với diện tích khuôn viên đất, song song đó chủ đầu tư phải làm thêm hầm để xe, diện tích thương mại dịch vụ cũng phải bố trí đầy đủ theo quy chuẩn. Trong khi đó, nền đất hay bất động sản liền thổ lép vế hơn ở các chức năng về tiện ích, chất lượng sống, nhưng bù lại đây là nhóm tài sản tích lũy tốt hơn.