Thứ nhất, vị trí và khu vực đầu tư vô cùng quan trọng.
Đối với việc cho thuê căn hộ dịch vụ, khách hàng nào cũng mong muốn nơi ở của mình nằm trong khu vực có nhiều tiện ích, cư dân văn minh, chất lượng dịch vụ tiện ích xung quanh tốt, di chuyển thuận tiện do đó việc lựa chọn một khu vực tốt phải đáp ứng được các tiêu chí trên.
Thứ hai, khảo sát nghiên cứu thị trường một cách kỹ lưỡng.
Khi chọn được khu vực, nhà đầu tư cần nghiên cứu đối tượng khách hàng phù hợp khu vực này, các căn hộ cho thuê khác trong khu vực có ưu nhược điểm gì… từ đó tìm ra cho kế hoạch kinh doanh của mình:
- Loại hình căn hộ dịch vụ: thấp cấp, trung cấp, cao cấp.
- Giá cho thuê căn hộ.
- Tỷ suất lợi nhuận mong muôn.
- Mức độ đầu tư ban đầu.
- Thời hạn khai thác cho thuê ngắn hay dài.
Thứ ba, chuẩn bị tài chính, cân nhắc việc sử dụng đòn bẩy, vay vốn ngân hàng.
Nếu là nhà đầu tư có nguồn vốn lớn, mọi chuyện sẽ khá dễ dàng. Nhưng nếu phải sử dụng đến đòn bẩy tài chính (vay ngân hàng) chỉ nên vay từ 50 – 60% số vốn cần bỏ ra để xây dựng.
Tiền khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ hằng năm ở mức từ 4-6% tổng vốn đầu tư (gồm tiền đất và chi phí xây dựng) cộng với khoản giá trị gia tăng của bất động sản từ 6-8%/năm. Ví dụ, nếu nhà đầu tư chi ra khoảng 20 tỷ để đầu tư (mua và cải tạo), họ có thể thu về từ 800 triệu – 1,2 tỷ đồng/năm từ tiền cho thuê căn hộ dịch vụ cộng với với khoản tăng giá từ 1,2 – 2 tỷ trên giá trị bất động sản.
Thứ tư, định vị phân khúc khách hàng – xác định đối tượng tiềm năng
Từ việc lựa chọn vị trí, khu vực, nhà đầu tư có thể xác định những đối tượng khách hàng phù hợp từ đó xác định giá cho thuê, thiết kế và phương án tiếp cận tối ưu cho đối tượng khách hàng đó. Thông thường chúng ta có 3 đối tượng khách hàng chính.
- Người độc thân, công việc bận rộn: Đối tượng khách hàng này muốn có một cuộc sống thoải mái, nhiều tiện ích, tuy nhiên không cần không gian sống quá rộng. Nếu có thể cung cấp thêm các dịch vụ đi kèm như dọn dẹp, giặt ủi sẽ rất đúng nhu cầu của họ. Tất nhiên, đối tượng khách hàng này thường chưa cần thuê căn hộ dịch vụ quá cao cấp mà cần mức giá vừa phải theo thu nhập và cần nới di chuyển thuận tiện tới các khu trung tâm để làm việc.
- Chuyên gia nước ngoài làm việc tại Việt Nam: đây là nhóm khách hàng phát triển mạnh trong thời gian gần đây, họ thường thích thuê căn hộ dịch vụ gần trung tâm phục vụ cho nhu cầu công việc cũng nhu vui chơi giải trí. Đối với khách hàng người nước ngoài thì các tiêu chuẩn về an ninh, dịch vụ, tiện ích khá cao. Thông thường họ phù hợp với các loại hình căn hộ dịch vụ cao cấp.
- Người đi công tác, du lịch nghỉ dưỡng: với những khách hàng này lựa chọn thuê căn hộ dịch vụ là một lựa chọn tối ưu vì vừa có thể sử dụng dịch vụ, vừa có thể sinh hoạt tự do thoải mái với các tiện ích khép kín và tầm giá cũng hợp lý hơn so với khách sạn. Những khách hàng này thường cần những khu vực an ninh, giao thông thuận tiện, có nhiều dịch vụ hỗ trợ.
Thứ năm, thiết kế căn hộ dịch vụ phù hợp
Khi đầu tư căn hộ dịch vụ, thiết kế không chỉ bảo đảm được tối ưu công năng sử dụng, yếu tố thẩm mỹ mà còn cần đảm bảo độ bền cũng như tính an toàn:
- Trường hợp cải tạo lại căn hộ cũ, việc đầu tiên là sơn mới lại tường, khắc phục những chỗ hư để tạo cảm giác mới mẻ, ưu tiên chọn màu tươi sáng. Đồ nội thất nếu còn trong căn hộ cũ thì cân nhắc xem có phù hợp với thiết kế mới hay không. Nếu không thực sự cần thiết, nên bỏ đi những món đồ cũ, đừng giữ lại vì chỉ khiến căn hộ thêm chật chội mà thôi. Về tính thẩm mỹ, để thu hút khách hàng nên sử dụng một số vật trang trí để tạo điểm nhấn cũng như sức sống cho căn hộ. Những căn hộ dịch vụ mini, tầm trung nên suy nghĩ đến phương án này.
- Trường hợp xây mới căn hộ, việc xây dựng thiết kế từ đầu khá dễ trong việc tạo sự đồng bộ từ sơn tường đến nội thất, nên chọn những gam màu ít lỗi thời và tươi sáng, như: kem sữa, màu ghi, trắng, be,… Những màu sắc này ăn gian diện tích rất hiệu quả tạo cảm giác sạch sẽ, sang trọng và hiện đại. Tuy nhiên việc xây mới có chi phí khá cao.
Khi thiết kế, cần chú ý tối ưu hóa công năng căn hộ để trong trường hợp nào cũng có thể đảm bảo sự thoải mái, tiện nghi cho khách hàng. Về mặt bố trí không gian, cần xác định rõ diện tích từng phần, mục đích sử dụng, có thể kết hợp các không gian với nhau một cách khoa học nhất: phòng khách, nhà tắm, phòng ngủ, phòng làm việc, góc đọc sách, uống trà, ngắm cảnh,…
Một điều quan trọng khác là cần phải chú ý đến an ninh, phòng cháy chữa cháy cho căn hộ. Dù sử dụng căn hộ dịch vụ cho nhu cầu nào thì an toàn, chất lượng, không bị các yếu tố bên ngoài tác động là những yếu tố hàng đầu.
